刚过去的10月，在存量增量政策叠加的“组合拳”作用下，10月商品房成交同比、环比实现“双增长”。根据住建部新闻通气会的数据，成交量增长从一线城市向更多城市扩大，商品房销售面积环比“银十”超“金九”，同比的连续下降则出现了拐点，全国房地产市场呈现出止跌回稳的积极势头。以广州楼市的成交数据来看，一二手住宅10月网签超2.36万套，创下年内新高。面对如此“积极”的10月数据，该如何判断市场走势？业内人士表示，10月是中央政治局提出房地产“止跌回稳”信号发出后的首月，要判断市场是否就此回稳还为时尚早，对于回暖的持久性、覆盖度以及传导性至少还需要几个月的观察期。
指标改善信号积极：
TOP100房企前10月销售降幅缩窄
10月同比增长10.53%
从成交数据来看，房地产市场的调整还在持续进行中，但出现不少指标改善的积极信号。根据中指研究院最新发布的数据，1-10月，TOP100房企销售总额为34599.95亿元，降幅较9月缩窄4.08个百分点。10月单月，TOP100房企销售额同比增长10.53%，环比增长67.45%。其中，典型企业如中海地产、保利置业、中建壹品等10月的销售额增长强劲。
从市场表现来看，在政策组合拳推动下，房地产市场预期及购房者信心有所恢复，核心城市市场活跃度大幅提升，新房及二手房销售明显放量。10月，重点城市新房销售面积环比增长超30%，同比基本持平，市场销售改善明显。二手房市场活跃度持续，重点城市二手房成交套数环比由降转增，同比增幅明显扩大。房价方面，目前“以价换量”仍是市场主流，但一线及热点二线城市二手房价格跌幅正在快速收窄。
而从房地产市场另一个重要指标数据——土拍市场行情来看，10月以来重点22城土拍溢价成交占比回落，房企投资仍聚焦核心城市优质地块。10月，22城住宅用地溢价成交占比为9.9%，较三季度回落14.4个百分点。9月底以来，房企投资仍聚焦核心城市，深圳、广州、杭州、成都部分优质地块溢价率较高。
拿地方面，央国企及地方国资仍是主力，房企投资信心改善依赖销售企稳。供求方面，1-10月300城住宅用地供求面积同比降幅超三成，土地出让金降幅约四成，已较2020年高点下降超70%。不过值得关注的是，头部房企在热点城市正加大投资力度。从新增货值来看，TOP10企业1-10月新增货值总额5670.2亿元，占TOP100企业的30.3%，新增货值门槛为87亿元。
整体来看，2024年全国土地市场缩量态势尚未改变，房企拿地仍偏审慎，头部企业拿地销售比维持低位，销售额TOP20企业拿地销售比均值不到20%。短期来看，土拍环境持续宽松，政府在供地端及土拍政策调整上更加市场化，但受限于市场处于筑底阶段，房企投资仍将以销定投。
成交结构变化：
刚需成交强势拉升 潜在购买力充沛
以广州市场来看，广州市住房和城乡建设局发布的统计数据显示：10月全市一手住宅网签10418套、111.47万㎡，二手住宅网签13188套、125.8万㎡，一二手住宅网签超2.36万套，创下年内新高。从区域来看，增城区以网签2016套大幅领先，也是唯一网签套数超过2000套的行政区，番禺区以1567套位居第二；白云区、南沙区、花都区和荔湾区也都超过千套大关。
值得关注的是，全市10月套均网签面积约106.28平方米，套均面积连续2个月下降，显示刚需户型成交占比增多。中指研究院的数据也显示，今年10月广州新房交易量中，144㎡以上大户型占比为5.68%，同比下降了2.68个百分点；而90㎡以下小户型占比高达37.96%，环比增加了0.85个百分点，同比更是提升了6.79个百分点。
从成交的价格段来看也反映出了这一变化。10月份广州300万元以下总价的新房成交量，相比9月份增长了55%，300万元~400万元的房源成交量环比更是增长110%。
降息、降首付、降利率，叠加限购全面取消，驱动了部分原本还在观望的，或者没有购房资格的刚需群体进场，从而带动了成交结构的变化。这也从侧面反映出来楼市的潜在购买力其实依然是充沛的。一旦这波购买力入场，带来的变化将是立竿见影的。
合富研究院的数据显示，目前全市最“吸金”的前三个板块分别是芳村、花都区府、后天河北。这些板块的明星项目众多，且质素平均，总成交金额已破百亿元。其中，芳村板块是中心城区最典型的上车板块，以中小面积产品为主，在广州全面放开限购的条件下，400万元左右可入住中心城区，赢得不少刚需刚改客群以及外地客群的喜爱。后天河北板块是今年全市最热门的高端改善板块，有保利天瑞、越秀天河和樾府、中铁建西派天河序、天河源筑、侨鑫汇景台等多个热门项目。
总体来看，目前市场供应丰富，全市各板块的总价梯队明显，从200多万元到2000多万元，可谓丰俭由人。
市场观察：
回暖持久性、覆盖度及传导性是判断走势指标
该如何看待10月的高交易量，这样的数据，又有哪些指标可以衡量市场止跌回稳了？业内人士表示，因为10月楼市成交超预期增长后，11月有政策余温和市场惯性，11月数据大概率会适度回落但依旧处于中高位。而12月房企冲全年业绩，一般销售额都会大涨，预计11月、12月销售数据都会不错。
关键是2025年一二月受春节及传统销售低谷影响，预计销售会下滑。那么2025年的“小阳春”，则是判断市场回暖程度有多高的重要阶段。“11月的回落幅度，明年一二月跌幅深度以及3月拉升的高度”，将成为房地产能否止跌回稳的三个重要观察点。
这是回稳的持续性，一个月暴涨不是回暖。广州世联研究院副院长崔登科表示，以广州市场来看，网签要连续两个月成交在7500套以上，单周成交至少在2700套，并连续6~7周都超过这个数据，才是市场有趋势性地回暖。
此外，还要看回稳的覆盖度以及回稳的传导性。未来要主流二三线城市全面回温才是真正止跌回稳。同时，仅销售回稳不是稳，拿地开工量提升才是真稳。未来房地产市场真正能持续性、健康性、市场化回暖还要看主流房企是否开始增量大幅度拿地、开工。从百强房企乃至头部房企当下拿地量和新开工量来看，短期内，他们依旧对后市保持谨慎。因此，对于房企而言，现阶段应重点关注营销环节，紧抓政策宽松风口，通过一系列销售组合拳持续发力，加大推盘促销力度。
专家观点：
10月商品房销售超预期
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，不管是新房还是二手住房，同比或环比，一线城市还是二三线城市，中心区或者外围，刚需或者改善，都出现了明显的反弹。比如去年8月份的认房不认贷、今年“5·17”新政后没有发生过的。从认购来看，部分城市超过50%或者翻倍增长。比如，10月份深圳新房认购量超过1.3万套，这是近十多年来的最高水平；二手房认购超过8000套，不仅超过了枯荣线，甚至达到繁荣期的平均水平。
龙头房企层面的数据则更加乐观：TOP100房企的累计销售同比（与去年同期相比）收窄至-35%（1-9月为-39%），这意味着虽然整体销售仍然同比下降，但下降幅度有所减缓。单月销售环比增长70%，同比增长5%，显示出10月份的销售情况明显好于9月份和去年同期。11月和12月份是年底销售旺季，也是业绩冲击阶段。因此，市场将维持供销两旺的局面。由此可以估计，四季度将会比三季度有明显的好转，全年跌幅将明显缓解，从而为2025年彻底止跌企稳打下基础。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，目前市场上最关心的两个问题是市场回暖的可持续性以及房价会不会上涨。对于第一个问题，应明确市场回暖具有较强的持续性。最近三年压抑的购房需求正积极释放，包括刚性和改善型需求。同时各市场之间的传导效应增强，如二手房活跃开始带动了新房改善型市场的活跃。另外，各类利好政策效应积极释放，将持续降低购房成本、提高购房积极性。对于第二个问题，则要积极关注“量-价”的传导效应。成交量的“止跌回稳”将带来成交价的“止跌回稳”。从各地实际情况看，价格以稳为主，下降空间明显减少，但短期内价格拉升的可能性也不大。四季度成为房价稳定的黄金期。
文、图/广州日报全媒体记者 刘丽琴
